Wat doet een notaris bij de overdracht van een woning?
In Nederland, en bijna overal in Europa, regelt de notaris alle juridische zaken rond de overdracht. Hij of zij is ook de enige die dit voor je mag doen. Zo weten alle partijen precies waar ze aan toe zijn: de notaris is onafhankelijk en onpartijdig en kijkt naar de belangen van koper én die van verkoper. Hij of zij doet ook relevante onderzoeken naar de achtergrond van de koper en die van de verkoper. Als er iets niet in orde is, waardoor problemen kunnen ontstaan, trapt de notaris direct op de rem. Daarna zorgt je notaris er doorgaans voor dat de problemen snel worden opgelost.
De notaris verzet dus veel werk voor jou als koper en verkoper. Het meeste werk wordt achter de schermen verricht, zodat partijen alleen nog maar de akte(n) hoeven te tekenen. Hieronder vind je een beknopte uitleg van wat er allemaal gebeurt, zodra de getekende koopovereenkomst bij de notaris op de mat valt, of via de mail bij hem binnenkomt.
Algemene rol notaris
In het kiezen van een notaris ben je vrij. Normaal gesproken kiest diegene die betaalt ook de notaris. Dat is bijna altijd de koper.
De notaris bevestigt de ontvangst van de koopovereenkomst aan partijen en de makelaar(s), zendt een vragenformulier toe en geeft uitleg over de notariële werkzaamheden. Daarnaast vereist de notariële zorgplicht, dat de notaris zelfstandig gegevens moet verifiëren en niet alleen mag afgaan op aangereikte informatie.
Tijdens de behandeling van de overdracht houdt de notaris doorlopend contact met de cliënten (telefonisch, schriftelijk, per mail en op kantoor). Bij onduidelijkheden geeft de notaris opheldering en bij onenigheid (bijvoorbeeld over betaling of het tijdstip van oplevering) tussen partijen probeert de notaris te bemiddelen om tot een oplossing te komen.
De notaris onderzoekt de meest wenselijke rechtspositie voor de koper. Met name wanneer deze is gehuwd of samenwoont, is de vraag van de tenaamstelling van het registergoed van belang: moet dit op naam van beiden of op naam van één van de echtgenoten /samenwoners, en zo ja: ten name van wie? Hetzelfde geldt voor de eventuele hypothecaire geldlening: wie wordt ‘hypotheekgever’ en ‘hypothecair schuldenaar’? De notaris zal zo nodig adviseren over het maken of wijzigen van huwelijksvoorwaarden, samenlevingscontract of testament. Ook is het denkbaar dat het om fiscale redenen of uit het oogpunt van bedrijfsopvolging wenselijk is dat het registergoed ten name van een rechtspersoon wordt gesteld in plaats van privé.
Meer lezen?
Bekijk de andere onderwerpen:
Controles en procesbewaking
De notaris controleert de personalia van partijen, te weten: volledige voornamen, geslachtsnaam, geboortedatum, geboorteplaats, adres, huwelijkse staat van de verkoper en de koper aan de hand van het GBA en de geldigheid van het legitimatiebewijs conform de daartoe bestaande wettelijke bepalingen.
De notaris controleert bij het Kadaster onder andere of alle gegevens van de woning kloppen. Daarnaast controleert hij of er hypotheken of beslagen op de woning rusten. Als dat zo is, kan de overdracht misschien niet doorgaan. De notaris zal in zo’n geval samen met partijen op zoek gaan naar een oplossing.
De notaris bewaakt ook de financiële kant van de overdracht. Hij zorgt er bijvoorbeeld voor dat de (eventuele) bank en verkoper hun geld krijgen en of de bankgarantie of waarborgsom tijdig binnen is. De koopsom wordt pas uitbetaald als zeker is dat de koper eigenaar is geworden van de woning.
Partijen ontvangen van de notaris tijdig een concept van de akte(n) ter beoordeling en de nota van afrekening. Op de nota van afrekening staat welke bedragen je krijgt en welke bedragen je moet betalen. Het eindbedrag op de nota kan negatief of positief zijn. Is het eindbedrag voor jou negatief, dan dien je er voor te zorgen dat het door jou te betalen bedrag uiterlijk tijdens ondertekening van de akte(n) op de rekening van de notaris staat bijgeschreven.
Het tekenen van de akte en het vervolg
Voordat de akte passeert, (ondertekenen) geeft de notaris aan partijen uitleg over de akte van levering en de hypotheekakte en beantwoordt eventuele vragen. Hij neemt de nota door, bespreekt de rentebepalingen en het moment van uitbetaling. Ook zullen voor de koper meestal nog de gevolgen voor de inkomstenbelasting worden doorgesproken. Normaliter zijn de meeste kosten welke gemoeid gaan met de financieringskosten aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
De notaris verricht na het passeren van de akte ook de navolgende handelingen:
de akte wordt in het zogenaamde (digitale) repertorium (CDR) van de notaris ingeschreven;- de notaris doet via het CDR digitaal aangifte bij de Belastingdienst met betrekking tot de verschuldigde overdrachtsbelasting;
- binnen tien dagen wordt de akte digitaal (via het CDR) aan de Belastingdienst toegezonden. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt afgedragen;
- de akte wordt op dezelfde dag of zo spoedig mogelijk daarna (digitaal) ingeschreven in de openbare registers (voorzien van een verklaring inzake de toepasselijkheid van de Wet voorkeursrecht gemeenten);
- de afschriften van de akten worden aan de daarbij betrokken partijen toegezonden (de Hypothecaire financier ontvangt een afschrift met een zogenaamde notarisverklaring);
- er vindt nog een narecherche plaats bij de openbare registers, voor het geval er op het laatste moment nog een beslag is gelegd;
- als deze laatste controle geen nieuwe feiten oplevert, worden – voor zover van toepassing – aan de hypotheekhouder(s), beslaglegger(s), makelaar en verkoper de hun toekomende bedragen uitbetaald;
- Met betrekking tot doorhaling van de hypotheek/het beslag wordt door de notaris een akte van royement opgemaakt, en zorgt voor de inschrijving daarvan ter doorhaling.
Uit bovenstaande werkzaamheden kan worden geconcludeerd dat de notaris ook een omvangrijke adviesfunctie vervult voor alle betrokken partijen.
