De huidige regels omtrent overdrachtsbelasting:

Het verlaagde tarief van 2% geldt alleen voor natuurlijke personen die de verkregen woning als hoofdverblijf gaan gebruiken. Het algemene tarief dat geldt voor alle overige verkrijgingen is per 1 januari 2023 verhoogd naar 10,4%.

Er bestaat een eenmalige vrijstelling (de zogenaamde startersvrijstelling) voor een verkrijger tussen de 18 en 35 jaar (tarief van 0%). Per verkrijger zal worden beoordeeld of aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief van 2% dan wel voor de vrijstelling is voldaan.  Deze startersvrijstelling is thans beperkt tot woningen waarvan de waarde in het economisch verkeer niet hoger ligt dan € 440.000,- (in 2024: € 510.000,-). De waarde zal worden beoordeeld per gehele woning met aanhorigheden. Ook verkrijgers die aan alle voorwaarden voldoen, maar al wel voor 1 januari 2021 eerder een woning hebben gekocht (jonge doorstromers), zouden de vrijstelling kunnen toepassen voor de aankoop van een volgende woning.

Voorbeeld

Een stel van 32 jaar en 37 jaar koopt een woning met een waarde van € 300.000, waarbij zij ieder een onverdeelde helft verkrijgen. Beiden verklaren daarbij beiden duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Aanvullend verklaart de verkrijger van 32 jaar dat hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast. In deze situatie is de verkrijging met een waarde van € 150.000 door de persoon met een leeftijd van 32 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 37 jaar 2% over € 150.000 (€ 3.000).

De beoordeling van de criteria voor de toepassing van de vrijstelling vindt plaats op het moment dat de woning wordt verkregen. Het moment van verkrijging is, in de situatie waarvoor een notariële akte moet worden ingeschreven in het register, het moment waarop de akte wordt opgemaakt bij de notaris. Dat de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wil gaan gebruiken zal op het moment van de verkrijging door de verkrijger duidelijk, stellig en zonder voorbehoud tot uitdrukking moeten worden gebracht door een verklaring die wordt opgenomen in de notariële akte van levering. Dit betreft zowel voor de startersvrijstelling als voor het tarief van 2%.

Een verkrijger kan eenmaal gebruik maken van de startersvrijstelling. De verkrijger zal bij een beroep op de startersvrijstelling derhalve duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk moeten verklaren de startersvrijstelling niet eerder te hebben toegepast. Indien achteraf blijkt dat de verkrijger de vrijstelling ondanks de afgegeven verklaring wel eerder heeft toegepast, zal de inspecteur overgaan tot naheffing.

De verkrijging van niet-woningen (bijv. bedrijfspanden), doch ook verkrijgingen van woningen die niet, of slechts tijdelijk, als hoofdverblijf gaan worden gebruikt, alsmede een nog in een later stadium te verkrijgen aanhorigheid bij een woning (bijv. een perceel tuin of garage), zijn op dit moment belast tegen een tarief van 10,4%. Hieronder valt bijvoorbeeld ook de verkrijging van een vakantiewoning, een woning die ouders kopen voor hun kind en verkrijgingen van woningen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen. Overigens kan voor een wooncoöperatie die een woning verkrijgt van een woningcorporatie het tarief van 2% gelden.

Let op!

Antimisbruikbepaling
(bron: Belastingdienst.nl)

Verkrijgt u binnen 12 maanden nog een onroerende zaak die hoort bij de eerder verkregen woning waarvoor de startersvrijstelling gold? Bijvoorbeeld een schuur of de blote eigendom van de woning? Dan telt de waarde van de later verkregen onroerende zaak mee bij de waarde van de eerder verkregen woning. Komt de totale waarde van de woning en de later -binnen 12 maanden- verkregen onroerende zaak uit boven de € 440.000? Dan bent u alsnog 2% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de eerder verkregen woning. Over de later verkregen onroerende zaak betaalt u dan 10,4% overdrachtsbelasting.

Dit geldt ook als u bijvoorbeeld eerst een schuur hebt verkregen en daarna een woning hebt gekocht waarvoor u de startersvrijstelling wilt toepassen.

Ben je de eerste bewoner van een aangekochte nieuwbouwwoning of je koopt van de gemeente een losse bouwkavel voor een nieuw te bouwen woning, dan ben je geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar wel omzetbelasting (BTW). Erfpachtovereenkomsten voor bouwkavels die vanaf 1 juli 2015 zijn afgesloten, vallen eveneens onder de omzetbelasting.

Is er sprake van levering van bijv. een bedrijfsunit (nieuwbouw), waarbij de levering voor, op of uiterlijk 2 jaar na eerste ingebruikneming van het pand plaatsvindt, dan is BTW over de aankoopsom verplicht.

Ook bij een ‘ouder’ pand kunnen koper en verkoper opteren voor een met btw-belaste levering. Dat mag echter alleen – en is ook pas interessant – als de koper het nieuwe onderkomen aanwendt voor werkzaamheden die nagenoeg heel (voor 90% of meer) btw-plichtig zijn. Beide partijen dienen dan ook een BTW-nummer te hebben.

De levering van een bouwterrein (onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen) door een btw-ondernemer is belast met omzetbelasting en vrijgesteld van overdrachtsbelasting.